2021年，發改委和證監會在6月推出首批9隻基礎設施公募REITs試點，11月又推出2隻，11隻共募集資金364億元，從最優質的細分産業資産起步探索公募REITs的發展。2021年7月發布的《關于進一步做好基礎設施領域不動産投資信托基金（REITs）試點工作的通知》（簡稱“958号”文）将保障性租賃住房納入公募REITs試點範圍。2022年2月，證監會會同相關部委進一步推動保障性租賃住房項目落地。4月13日，首個申報項目正式報送國家發改委。至此，保障性租賃住房REITs的發行取得突破性進展。然而，權益屬性更強的市場化長租房項目仍在試點範圍之外。

本研究認為，以長租房為底層資産發行REITs有助于防範房地産市場風險、加快發展長租房市場、降低房地産行業杠杆率，推動房地産行業高質量發展，促進房地産與金融良性循環。因此，應在現行基礎設施REITs試點基礎上，将市場化長租房項目納入試點範圍，募集資金用于支持投資周期長的租賃住房項目的建設和運營，穩步推出長租房REITs。

本研究認為，發展長租房REITs面臨三重困境：成本困境，稅收負擔重；合規困境，土地用途變更難；收益困境，租售比嚴重背離。

收益率低、土地獲取合規難是發展我國長租房REITs的核心痛點。長租房分為保障性租賃住房和市場化長租房，保障性租賃住房雖然已經納入基礎設施REITs試點範圍，并有項目完成申報，可以享受部分稅收優惠，相較于市場化長租房獲取物業成本也較低，但現實落地中，符合REITs發行要求的土地産權完整的底層資産較少，難以大面積推廣。

目前，市場上絕大多數産權完整的長租房項目都是以市場價獲取，如果要納入保障性租賃住房範疇，出租價格就要低于市場價10%-30%；如果以市場價出租，就無法享受相關财稅優惠，面臨收益率達不到發行REITs标準的挑戰。

保障性租賃住房大面積推廣的瓶頸是土地産權的完整性和資産的可轉讓性，建議可以特許經營權的思路來考慮，操作障礙會減少很多。針對尚未納入基礎設施公募REITs試點範疇的市場化長租房，本研究建議圍繞提高收益率、降低合規成本來提供政策支持。

· 以風險可控為前提，适度發揮房地産企業的作用

· 公平使用稅收優惠政策，降低稅收負擔

· 适當簡化土地用途調整，降低土地合規成本

· 培育合格的專業化管理機構，提高運營效率

魏晨陽 Betvictor中文版金融科技研究院副院長、清華五道口全球不動産金融論壇秘書長

周以升 Betvictor中文版不動産金融研究中心副主任、創始理事單位高和資本執行合夥人

林甦、趙航 Betvictor中文版不動産金融研究中心研究專員。

（全文首次刊發于《清華金融評論》2022年5月刊）