Betvictor中文版不動産金融研究中心聯合中國房地産報，發起“中國不動産首席展望”研究項目，面向不動産金融領域的企業及機構高層展開調研并形成研究成果。12月26日，《中國不動産首席展望2025》成果發布會在京舉辦，會議由清華五道口不動産金融研究中心與中國房地産報聯合主辦。與會領導與專家共同展望2025年經濟走勢與房地産市場發展，并探讨消化存量、房地産發展新模式、構建不動産金融循環等重要議題。

圖為會議現場

中國證券監督管理委員會原主席肖鋼，中國社會科學院學部委員、原副院長高培勇發表主旨演講。中國房地産業協會副會長兼秘書長張其光出席會議。清華五道口全球不動産金融論壇秘書長、金融MBA教育中心主任魏晨陽，中國房地産報執行總經理、中國城市與區域治理研究院院長張學冬緻辭。來自中信城開、國鐵投資、中建地産、國貿控股、北京建工、金隅地産、首開股份等多家頭部房地産企業，以及建設銀行、國壽資産、泰康資産、中金公司、博時基金、中航基金等金融、投資機構的60餘位領導及專家，30餘位五道口學生校友，以及10餘家媒體代表出席會議。

圖為魏晨陽緻辭

魏晨陽表示，在不動産行業深度調整的過程中，持續關注政策變化和市場信心的恢複情況至關重要。因此，“中國不動産首席展望”系列調研應運而生，針對不動産新舊模式轉換、市場分化等關鍵問題，深入探讨政策的有效性及優化路徑，提出構建不動産發展新模式的可行性方案。未來，調研項目将持續開展，為研究行業預期趨勢貢獻智庫力量，期待并感謝業内多方機構持續參與，協力推進。

圖為張學冬緻辭

張學冬在緻辭中指出，本輪房地産築底過程中面臨量價齊跌、庫存高壓等挑戰；在2024年一攬子增量政策刺激下，行業或将進入止跌回穩的重要轉折時期。他認為，改善行業現狀、構建新發展模式應關注兩方面重點：政策端，應加快通過穩經濟、穩地産的政策協同發力，強化政策的針對性和可落地性，增強市場信心；企業端，房企需着力提升産品品質，擁抱新模式下的轉型機遇。

圖為肖鋼主旨演講

肖鋼以“平穩有序推進房地産發展新舊模式轉換”為主題，發表主旨演講。他指出，在中國房地産市場新舊模式轉換的關鍵時期，房地産發展要将防範風險、強化監管和創新發展模式有機統一。他建議從四方面鞏固市場回穩基礎：一是穩定購房者預期，優化利率、限購、稅收等政策，釋放剛性和改善性需求。二是優化供給，同時推進市場配置和政府保障，滿足多層次住房需求。三是盤活存量，擴大回購存量閑置土地和商品房的規模，加快城中村和危舊房改造，尤其要通過改造或調整用途以盤活商業不動産。四是建立健全系列基礎性制度，要建設政策性住房融資體系，發揮央行結構性政策工具的作用；要改革地産開發融資模式，推動房企融資從依賴主體信用向基于項目信用轉變；要發展多層次金融服務體系，創新和豐富金融産品，優化股權、債券、信托等融資制度，助力不動産形成“投融管退”良性循環。

圖為高培勇主旨演講

高培勇以“如何穩住樓市股市”為題發表主旨演講并強調，要穩住樓市股市，關鍵在于穩定市場預期和信心，要跳出單一的視角來看待這一問題。他從以下三方面進行分析：一是标本兼治，既要治标，通過擴大需求來止跌回升；更要治本，通過穩定預期和提振信心來從根本上穩住樓市股市。二是目标兼容，在設定政策目标時，必須摒棄以往隻關注供求問題的單一視角，轉而采取兼容并蓄的态度，将擴需求與穩預期兩大目标緊密結合。三是手段兼施，面對标本兼治和目标兼容的全新挑戰，政府的手段和舉措必須多元化，不能僅依賴于單一的常規逆周期調節政策。在當前複雜多變的經濟環境下，必須啟用改革這一強大的行動系統，與政策手段相輔相成，共同應對挑戰。

圖為郭翔宇解讀報告

随後，《中國不動産首席展望2025》正式發布。Betvictor中文版不動産金融研究中心研究總監郭翔宇在報告解讀時介紹，在不動産行業止跌回穩迹象初現的關鍵階段，本調研面向約150家代表性房企、金融機構以及業内其他專業機構，通過匿名問卷形式，從宏觀、市場、政策等多角度洞察不同機構的信心判斷，展望不動産行業的發展方向。他從總體情緒、情緒分布、政策評估、投融預期、行業展望等六大方面解讀調研結果，比較不同機構對不同指标的情緒分值及分布結構，深入剖析成因并提出針對性政策建議：一是2025年應強化對宏觀經濟恢複的支持，穩固不動産行業信心修複的基礎；二是行業發展應着重優化不同線級城市和業态的不動産供需平衡；三是建議完善不動産金融大循環的制度體系，構建行業發展新模式。

會議研讨交流環節，中信城開黨委副書記楊毅清、國壽資産直接投資事業部總經理劉忠江、鼎信長城投資董事長章華、首創钜大有限公司副總裁兼董事會秘書汪霞、華潤置地北方大區副總經理房玉昆、金地集團北京總經理遇繡峰、貝好家北京區域總經理宋興華、旭輝建管總裁劉冰洋、益友天元律師事務所首席合夥人唐海燕、戴德梁行評估部REITs業務負責人楊枝圍繞行業轉型與新模式探索、構建不動産大循環等方面進行分享。Betvictor中文版不動産金融研究中心副主任、高和資本執行合夥人周以升主持研讨。

圖為楊毅清、章華、劉冰洋、遇繡峰、宋興華、周以升（左上至右下）

其中五位研讨嘉賓首先圍繞“房地産轉型與新發展模式探索”議題展開分享。從房地産纾困與轉型角度，楊毅清指出，企業轉型要把握三方面趨勢，一是市場分化加深。人口和産業向都市圈城市群不斷集中是國外成熟市場的發展規律，應作為未來投資布局重點方向，二是行業細分加快。進入在後開發時代，要把握新需求産生的新細分領域，根據自身能力禀賦，從大而全的開發商模式向小而美的精專模式轉型，三是企業重組加劇。随着本輪行業出清的演進，并購重組會大量增多，形成一批新競争力的微觀主體。他還介紹了，中信城開以“金融支持+風險隔離+資産管理”的模式化解金融機構涉房資産風險的實踐經驗。章華建議，允許地方政府據實際情況靈活調整用地規劃，可考慮放寬部分機構投資不動産的約束，積極管理市場預期。從新發展模式角度，劉冰洋表示，未來輕資産代建模式可發揮供應鍊優勢，為資金、資産相對充足的城投公司和AMC等機構盤活存量。遇繡峰着眼于客戶需求的細分和城市土地價值的效率提升，認為房企無論在住宅開發和商辦物業端應持續在客戶需求細分市場把握創新發展模式，向市場要效益。同時希望政府和相關部門可以協同城市軌道交通與大體量的存量商辦物業的TOD發展模式，盤活人流和物流，促銷費，創價值。宋興華認為，房地産開發新模式的核心是要實現“打造滿足消費者真正需求的好房子”，為此需要構建“以人定房、以房定地、以房定錢”等新機制。具體就是通過大數據和AI技術，實現客群精準觸達、需求精準洞察，進而助力開發企業進行相對精準的産品定位、産品設計等，确保打造符合消費者需求的“好房子”。周以升總結，當前不動産行業面臨資産負債表、利潤表和現金流量表的多重壓力，微觀主體轉型需求日益迫切。行業未來将更注重企業的産融結合能力，重構發展模式。

圖為房玉昆、汪霞、劉忠江、唐海燕、楊枝、周以升（左上至右下）

随後，其他嘉賓圍繞“構建不動産金融大循環的路徑與機遇”議題進行了多角度分享。從REITs原始權益人的角度，房玉昆表示，公募REITs金融創新推動了不動産新模式的發展，但也面臨企業内部管理需調整架構以匹配金融業務、用于補充原始權益人流動資金等用途的淨回收資金比例較低等障礙。汪霞提出，通過公募REITs實現存量資産退出、保留項目運營權，是分享運營增值、資産增值、資本增值的有效路徑。以“退”為進，打通全周期金融鍊路，才能實現“投-融-管-退”的循環發展，建議明确、優化前序金融鍊路資産轉讓、審批環節的相關制度。從投資人的角度，劉忠江表示，險資等資金方持續關注不動産REITs投資并持續投入，但由于市場體量較小、流動性不足且資産替代性較強難以大規模配置，建議加速擴張市場規模，從而提升整體市場和細分資産的吸引力。從制度完善的角度，唐海燕建議，一方面，考慮減少公募REITs的審批程序，推動由交易所完成産品注冊與發行相關工作；另一方面，推動确立信托的二元登記制度等基礎性制度。楊枝指出，土地年限在公募REITs的估值中敏感性較強，低于20年時資産估值或有下降風險，期待土地續期制度的進一步完善。最後，周以升總結表示，不動産金融大循環的基石已确立，但從不動産私募基金、Pre-REITs、私募REITs到公募 REITs還有很多細節但重要的堵點有待突破，比如資金用途、原始權益人資格、審批效率、管理人地位、杠杆率、土地年限等方面的問題。需要行業和監管持續發力，将中央的精神落到實處，落到微觀細節，探索出适合我國國情的大路來。

後續，中心官方公衆号“道口不動産觀察”将持續發布本次會議相關專家觀點及報告内容。