深入學習領會黨的二十屆三中全會的重大意義，深入學習領會進一步全面深化改革的重大舉措，近期清華五道口全球不動産金融論壇秘書長、Betvictor中文版金融MBA教育中心主任、中國保險與養老金融研究中心主任魏晨陽接受媒體邀約，就房地産、養老金融服務、金融科技、養老地産等熱點領域問題分析解讀、發表觀點。
房地産行業将進入新一輪全面深化改革
房地産行業與宏觀經濟緊密相關，其影響廣泛涉及土地财政、金融體系及居民财富，其穩定性對經濟全局至關重要。盡管市場在“5·17”新政後有所活躍，但商品房去庫存壓力依然存在，市場尚處于調整期，需要政策支持以化解風險。同時，房地産風險的溢出效應也不容忽視，其影響已擴散至地方政府債務和中小金融機構，防範化解風險顯得尤為迫切。
7月18日，全會通過的《中共中央關于進一步全面深化改革、推進中國式現代化的決定》（以下簡稱《決定》）為房地産行業的發展指明了五大政策方向，預示着行業将進入新一輪全面深化改革。
一是加快建立租購并舉的住房制度，這将為房地産市場的長期健康發展奠定基礎，同時帶來土地、金融、稅收等方面的制度變革。
二是賦予城市政府房地産市場調控自主權，地方政府能夠根據本地實際情況制定更為精準的調控措施，提升市場調控的靈活性和有效性。
三是改革房地産開發融資方式和商品房預售制度，通過提高權益融資比重和逐步推進現房銷售，有利于提高行業準入門檻，保障購房者權益。
四是完善房地産稅收制度，平衡各環節稅收，降低交易成本，促進市場長期穩定。
五是在土地制度與城鎮化方面，建立新增城鎮建設用地指标配置同常住人口增加協調機制，優化城市工商業土地利用，允許農戶合法擁有的住房通過多種方式盤活利用，這将促進土地資源的合理利用和農村地區的經濟發展。
值得注意的是，近期樓市政策頻發，在需求端下調房貸利率、首付比例，優化限購政策，以及推出“以舊換新”政策，旨在降低居民購房成本，激發市場需求，促進市場活躍度。在供給端推出“保交房”政策和去庫存相關政策，通過加快存量商品房去庫存，改善市場供需失衡問題，提升市場信心。
上述舉措的實施，不僅有助于化解當前房地産市場的風險，也為行業的長遠發展提供了堅實的支撐，期待後續政策的進一步優化和創新，以實現房地産市場的平穩健康發展。
從上半年的表現來看，房地産行業在政策密集推動下，市場供需指标呈現向好迹象。供給端整體縮量，庫存去化，需求端購房成本降低，帶動成交環比改善。然而，行業整體仍面臨壓力，前期政策效果和帶動力度需進一步觀察，市場處于築底階段，供需雙方相互博弈。
為推動房地産行業健康發展，建議圍繞新模式，建立符合時代要求的房地産發展體系，重點從三方面發力：制度新模式、企業新模式、房地産金融發展新模式。
具體來說，制度新模式是指，要形成住房及相關制度的有機循環健康系統。處理好保障、支持與市場的關系，賦予城市政府調控自主權，因城施策。加大保障性住房供應，完善市場化商品住房制度，關注多樣化和改善性住房需求，厘清保障房與商品房的邊界及職能。各地需落實“市場+保障”雙軌制執行标準，細化消化存量、優化增量住房政策。
企業新模式是指，助力企業從重開發向重運營服務模式轉型。提升專業服務質量，發展數字化、智慧化地産科技，注重ESG驅動。政策應提供良好生态環境。
房地産金融發展新模式是指，形成“投融建管退”閉環。壓實各方責任，推進白名單融資協調機制，探索多層次、全鍊條投融資模式，解決資金問題。
如何“在發展中保障和改善民生”？
關鍵是發展養老金融服務與金融科技。
發展養老金融服務和通過金融科技提高金融服務的普惠性，是實現“在發展中保障和改善民生”的兩個關鍵領域。這兩個領域的共同目标是确保所有社會成員，特别是老年人和偏遠地區的居民，都能夠享受到公平、安全、便捷的金融服務，從而提高他們的生活質量和幸福感。
通過創新金融産品和服務，優化服務模式，提高服務效率，普及金融教育，發展金融科技，可以有效地應對人口老齡化的挑戰，促進社會經濟的全面發展，實現在發展中保障和改善民生的目标。
為實現“在發展中保障和改善民生”，首先需要重點關注的領域是發展養老金融服務，以應對日益嚴峻的人口老齡化挑戰。
随着社會的發展，老年人口比例不斷增加，這不僅對社會保障體系提出了更高的要求，也對金融服務提出了新的挑戰。
養老金融服務的發展，關鍵在于通過創新金融産品和優化服務模式，為老年人提供更全面、更安全、更便捷的金融支持。例如，養老金管理、養老儲蓄産品、養老保險等。這些産品不僅可以為老年人提供穩定的經濟來源，還能幫助他們應對未來可能出現的各種風險。同時，養老金融服務的發展還能促進儲蓄和投資，增加社會資本積累，為經濟的持續健康發展提供支持。此外，養老金融服務的普及和完善，也有助于提高老年人的生活質量，增強他們的安全感和幸福感。
其次，通過金融科技提高金融服務的普惠性，是實現“在發展中保障和改善民生”的另一個重要領域。金融科技通過運用大數據、人工智能大模型、區塊鍊等現代信息技術，極大地提升了金融服務的效率和便利性。它不僅能夠為個人和企業提供更加精準和個性化的金融服務，還能有效降低交易成本，提高金融資源配置的效率。金融科技的普及，使得金融服務不再局限于物理網點，可以随時随地提供服務，這對于偏遠地區和農村地區的居民來說，意味着他們可以更容易地獲得金融服務，從而提高了金融服務的普及率。同時，金融科技在風險管理、反欺詐等方面也展現出巨大的潛力，有助于提升金融系統的穩定性和安全性。通過發展金融科技，可以更好地滿足人民群衆日益增長的金融服務需求，促進社會經濟的全面發展。
針對養老領域，在頂層設計層面，應積極發展多層次養老保障體系，提升個人養老金制度覆蓋面，推動第三支柱發展，從政策設計、制度執行、公衆教育等多個方面進行綜合考慮。
首先，在政策設計層面，優化個人養老金制度設計，通過稅收優惠等激勵措施，鼓勵個人積極參與養老金儲蓄和投資。這些政策應确保覆蓋面廣，特别是低收入和弱勢群體，确保他們也能享受到養老金制度的福利。同時，政策還應具備靈活性，允許個人根據自身的經濟狀況和養老需求，選擇合适的養老金儲蓄和投資方式。
第二，制度執行的嚴格性和規範性也至關重要。政府和相關監管機構應加強對個人養老金制度執行的監督和管理，确保養老金的管理和使用符合規定，防止養老金被挪用或濫用。此外，還應加強對金融機構的監管，确保他們提供的養老金産品和管理服務是安全、可靠和高效的。
第三，公衆教育和宣傳是提高個人養老金制度普及率和參與度的重要手段。政府和金融機構應加大對個人養老金制度的宣傳力度，通過媒體、社區活動、教育課程等多種渠道，提高公衆對個人養老金制度的認知和理解。特别是要向老年人普及養老金的重要性和必要性，教育他們如何規劃和管理自己的養老金，提高他們的金融素養和自我管理能力。
此外，技術支持和創新也是确保個人養老金制度惠及廣大老年人的重要方面。通過運用現代信息技術，如大數據、人工智能、區塊鍊等，可以提高養老金管理的透明度和效率，降低管理成本，提高投資回報率。同時，通過移動應用、在線服務等便捷方式，使老年人能夠更容易地參與和管理自己的養老金。
在養老地産領域，随着老年人口增長和需求多樣化，養老地産功能趨向多元化，以滿足從物質到精神、從普通到剛性等多維度需求。開發模式需創新，結合地方特色和多元産業，以提升市場競争力。同時，養老領域REITs等金融工具的探索，有望解決融資難題，推動養老地産形成良性循環。預計未來養老地産将展現出更多樣化的功能和創新的開發模式。
本文首次刊發于《大河财立方》“立方大家談”欄目。
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