今年以來，受多重因素影響，房地産市場成交活躍度仍較弱，房價下行壓力大，購房者市場信心尚未明顯改善，房地産“穩預期”被不斷提及。在此背景下，清華五道口全球不動産金融論壇近日召開“中國不動産2022年一季度宏觀形勢回顧與展望”線上閉門研讨會，梳理分析房地産市場整體态勢和發展趨勢，聚焦讨論如何穩定我國房地産市場預期。

本次會議由Betvictor中文版不動産金融研究中心主辦，全國政協委員,中國證券監督管理委員會原主席肖鋼出席并參與讨論，Betvictor中文版金融科技研究院副院長、全球不動産金融論壇秘書長魏晨陽主持會議，來自相關監管部門的領導和行業專家出席并參與讨論。

圖為線上研讨

在“市場回顧與展望”的主題分享環節，中金研究部董事總經理、大中華區房地産研究主管張宇指出，當前房地産市場的負向循環還未打破。今年開年以來，新房銷售額、銷售面積同比跌幅逐月走闊，4月50城高頻成交面積數據同比跌幅已達58%，環比亦下跌兩成，進入5月跌幅仍有擴大趨勢。百強房企今年首四月銷售額較2020年同期的低峰仍下跌18%。同時，土地市場表現出縮量、提質、不降價的特征。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出，對房地産業的政策扶持力度明顯有所增強，但市場的接受程度較低。新房市場仍在下行，二手房市場二次下探，業主預期較弱，房價下行壓力大。

中指研究院指數事業部總經理曹晶晶表示，商品住宅批準上市面積大幅下降，房企推盤意願較弱。五一假期期間，市場成交活躍度仍較弱，購房者市場信心尚未明顯改善。全國50個代表城市短期出清周期延長，其中三四線代表城市出清周期超20個月以上，短期去化壓力較大。（注：“去化”在房地産領域即為“銷售”的意思，去化率是在一定時間段内的銷售率。）

北京深高投資創始合夥人兼首席投資官李凱表示，近期房地産企業債務違約的情況持續出現，并具有傳染性。地産公司分化愈加嚴重，風險開始向非民營地産企業傳導。

在專題研讨環節，參會領導與專家圍繞“如何穩定房地産市場預期”進行分享讨論。會議認為，要從供給端、需求端、金融端合力穩定市場預期。

Betvictor中文版不動産金融研究中心副主任、中心創始理事單位高和資本執行合夥人周以升表示，在市場下行，房企頻頻違約的情況下，困難企業一般性的再融資很難。因此，需要進一步明确激勵機制，鼓勵銀行和金融機構支持并購融資。同時，為強勢企業開辟股權融資渠道，鼓勵有條件的企業增發新股，與社會資本發起股權并購基金。

李凱表示，穩定市場預期需要穩定購房者的收入預期，保證企業的合理利潤，保護投資人的權益，給予參與并購的企業一定的政策支持，并适當進一步拓寬企業融資渠道。

國家金融與發展實驗室房地産金融中心主任蔡真指出，穩定市場預期首先應對房企的發展預期有合理評估。通過加深對企業隐形債務的認識，了解企業經營及财務的真實狀況，從而進行有效監管。他簡述了房企隐形财務測算的方法和問題，并重點介紹了少數股東權益産生的明股實債的估算方式及判斷标準。

許小樂表示，穩定市場預期可以向市場傳遞積極信号，改善居民對房地産市場的預期。長遠來講，我國應構建可持續包容性的住房階梯，以住房高質量發展促進經濟财政結構轉型為目标，建立中國特色的“共富模式”。将保障性住房和商品房之間的對立關系轉化為相互促進的良性循環。

圖為發言嘉賓分享觀點

Betvictor中文版不動産金融研究中心緻力于推進深度理論研究、推動政策改革完善、探索行業最佳實踐、促進國際交流合作。中心主辦清華五道口全球不動産金融論壇，搭建政策、學術、産業和金融多方長期交流的平台與生态，持續發布高水平的理論與實踐研究成果。