5月10日晚，清華五道口全球金融論壇之“房地産金融及資産證券化”夜話在Betvictor中文版主樓接待廳圓滿舉辦。

       清華五道口全球金融論壇由Betvictor中文版主辦，Betvictor中文版、Betvictor中文版國家金融研究院承辦，劉鴻儒金融教育基金會支持，《清華金融評論》協辦。本次活動由清華Betvictor中文版紫荊教育負責承辦。

       當天，Betvictor中文版副院長曹泉偉出席活動并緻辭，美國康奈爾大學副教授劉鵬主持，來自金融、房地産及社會各界的近200名聽衆齊聚一堂，聆聽嘉賓的精彩發言與讨論。

       劉鵬教授簡要的闡明了房地産與金融息息相關的必然性，指出在當前市場環境下，房地産金融與資産證券化課題研究的迫切性。并一一介紹現場的嘉賓以及整個夜話的安排。

       在我們的印象中，房地産泡沫大約是近幾年流行的詞彙。然而，作為一個從業二十年的專業人士，陳長春說，所謂泡沫，隻是房地産行業周期性變動的一種比較正常 的情況。當下整個房地産行業面臨新的危機，但并未如大家所想那麼嚴重。首先，從數量即需求上來看，随着中國城鎮化發展以及未來人口更新，市場需求空間還很 大。其次，從價格上看，房地産價格的構成實際上是政府、購房人、開發商多方博弈的結果，從自身利益出發，大家都不希望房價下跌。其認為，房地産量的泡沫比 價的泡沫要多，市場機制作用下，淘汰落後的開發商，行業集中度越來越高。同時，房地産已經從單純的開發運行模式，發展到租金收益模式，未來可能是運營增值 模式，如增強醫療、養老等服務。模式的變化直接關系到房地産的融資方式變遷，隻有将金融與房地産的發展結合起來，才能推動行業不斷前行，進而支撐中國城鎮 化的發展。

       正是在這樣的背景下，傳統地産企業以貸款為主的融資模式為基礎構建的盈利模式，将無以為繼，必須考慮新型的融資渠道。而構建新的融資渠道，要解決三個問 題：第一，從哪裡融資：除了傳統融資，互聯網也将會成為新的地産融資模式。第二、融資市場的多元化：現在很多地産商在嘗試業務國際化、發行美元債、房地産 信托，未來還有可能會有P2P融資。第三、渠道的多元化：未來優秀的企業必然具備兩個特質：融合、平台。房地産行業也如此，現在已經有些地産商入股銀行， 與金融融合。同時房地産信托基金的發展也是必然的方向。其預見的在未來兩三年，中國的房地産必然會實現融資市場的多元化、融資産品的多元化、模式的多元化。

       張佳偉帶領我們總結美國房地産金融及資産證券化方面的經驗教訓時，重點談到兩點：第一是高自有房屋占有率并不好。美國政府推行信用民主化，讓窮人也能貸款 買房，推高自有房屋的占有率，埋下了次貸危機的種子。從這點來看，房子應該作為消費品來看，而不是投資品。政府在這時要想辦法幫助老百姓，轉化房價的風 險。第二是證券化：在美國證券化的資産裡，房地産占了很大比例。在這其中，一部分是“兩房”做的證券化，另一部分是高盛、瑞士信貸、瑞銀等這些華爾街銀行 做的證券化市場。

       其認為，中國要發展房地産證券化，還是用“兩房”這樣比較集中的方式。集中的市場可獲得政府支持.“兩房”類的證券化市場，比銀行的證券化市場穩定很多。同時集中的市場更有利于政府宏觀調控。

       賴繼紅認為中國的資産證券化，在現有的框架下，還存在一些法律問題，主要體現在四個方面：現有出台的法律法規立法層級低、SPV和我國現有的部門法規存在沖突、不動産登記導緻的問題、稅收的問題。

       中國要搞資産證券化一定要上升到國務院的立法層級上，至少要以國務院的方式統一出台管理辦法，其他部門配套進行跟進，把兩個相對比較獨立的資産證券化融合在一起。 

       郭炳濠以恒基公司為案例，講述了恒基房地産公司在歐美資本市場的融資曆史，歐美資本市場的債券融資方和特征，分析了香港企業和内陸企業不同的融資方式。在 香港一個穩健的大型公司，可以有多種渠道和市場，發行不同的貨币債券，靈活采用長期和短期債券。亞洲區債券市場潛在空間很大，可以幫助公司未來發展提供更 多的機會。總的來說，債券融資是一個非常重要的渠道。

       對内陸企業和内陸資本市場，做了簡單的分析和對比，并對它們中國和亞洲的債權市場充滿希望。希望我們把握現在的機會，為企業和國家發展提供更多的機會，才能促進市場和社會的發展。

       在提問階段，現場觀衆提問踴躍，問題主要圍繞：房地産私募基金的發展、法律、風險，誰能成為中國房地産證券化平台，美國的REITS問題，房地産與互聯網的融合等方面。在座的各位嘉賓，也都結合自身的專業，詳細闡述了自己的看法。