2022年上半年，為穩定房地産市場預期，住房需求支持政策頻出，需求側流動性條件逐步寬松，房地産銷售市場初顯底部企穩迹象。然而，近期多地出現購房者停貸現象，社會輿論影響較大，主體信用問題再次浮出水面、亟待解決。在此背景下，清華五道口全球不動産金融論壇近日召開“2022年二季度不動産形勢回顧與展望”閉門研讨會，梳理分析國内房地産市場整體态勢和發展趨勢，聚焦穩定樓市的各項政策及其效果，并針對保交樓與促進行業健康發展提出政策建議。
本次會議由Betvictor中文版不動産金融研究中心主辦，全國政協委員、中國證券監督管理委員會原主席肖鋼出席會議、聽取專家發言并參與研讨，Betvictor中文版金融科技研究院副院長、清華五道口全球不動産金融論壇秘書長魏晨陽主持會議，多位行業專家分享觀點并展開讨論。
圖為會議現場
着眼行業總體形勢，中指研究院指數事業部總經理曹晶晶表示，上半年地方政府推地縮量明顯，拿地企業仍以央國企和地方國資為主。政策優化疊加疫情影響減弱，二季度銷售邊際改善，但7月市場活躍度有所下降。受基本面和信用風險雙重壓制，新房市場各項投資指标暫未好轉。貝殼研究院市場研究組負責人唐瑄指出，受房貸支持政策頻繁發力影響，5月貸款額與二手房交易額的占比已回升至上年同期水平，6月成交量超過3月達到上半年高位。強二線城市在需求基本面和政策支持力度雙因素影響下領先修複，杭州、成都等強二線城市改善需求加速釋放，而政策未松動的京滬房地産市場在疫情擾動後剛開始啟動修複。
針對相關政策效果，中金研究部董事總經理、大中華區房地産研究主管張宇指出，當前金融政策較為充分，行業政策正在發力，企業信用政策仍待加強。房企信用底尚未扭轉，年内房地産行業信用債到期壓力較大，預計在三季度到達高峰，展期債券也将迎來兌付高峰。在房企信用風險頻發背景下，主流機構風險偏好下降且一緻性較強，新增融資更加向優質企業聚集，出險企業和中低信用企業的資金鍊問題難以解決。建議加強長期資金和有風險處置經驗的機構進場，強化房企融資監管政策支持，加快出險房企債務重組節奏，盡快盤活資産變現。
針對企業債問題，國家金融與發展實驗室房地産金融中心主任蔡真進一步指出，要加深對企業隐形債務的認識，了解企業經營及财務的真實狀況，輔助監管部門更好監督管理市場秩序，推動市場信心修複。他在會上簡述了非并表明股實債的判斷标準，并重點介紹了合聯營公司明股實債估算方法、估算結果以及個案分析等。北京深高投資創始合夥人兼首席投資官李凱也談到，土地出讓收入下滑影響城投債務覆蓋能力。多達21個省份1-4月土地出讓進度不及全年預算的1/4，按目前的土地出讓水平計算，共有94個城市的2022年土地成交價款與2022年發債城投應付有息負債利息的比值低于100%。同時，房企債務違約現象已經蔓延為行業群體性現象，債務二次展期導緻市場矛盾更加激化，應時刻警惕風險傳導擴散至整個産業鍊條及其他主體，甚至是其他行業。
在專題研讨環節，參會領導與專家圍繞近期的“停貸事件”進行深入讨論。會議認為必須迅速解決當前主體信用問題，并就積極調動政府資源、加快房企債務重組以及組織引導資産管理公司（AMC）類的長期資金進場等幾個方面提出了政策建議。
北京市中倫律師事務所合夥人李甯認為，停貸現象終将引發多輸局面，宏觀層面應以“穩民生、保交樓”為主要核心，涉及保交樓的資金問題或可參考共益債模式，引入資本使項目複工續建。此外，他也提及，可以考慮一定程度允許購房人暫緩還貸，緩和當前的社會矛盾。
蔡真指出，停貸事件頻發，應盡快解決主體信用問題，在處置出險項目的同時為主體注入政府信用，穩定合理住房需求釋放，保交樓保民生。李凱也提到，解決停貸的突破口是主體信用修複。需從中央政府層面牽頭，由銀行端和資産管理公司等金融機構具體實施，提供出險項目的信用擔保及複工續建資金，達到物理分割、精準處理，盡快平息社會輿論，修複房地産業市場信心。
中國建設銀行研究院副秘書長宋效軍表示，當前應管控增量、維持存量，住房抵押貸款利率仍有下降空間，政策工具依然有較大空間發力維護市場穩定。此外，針對出險企業，應加大破産重組力度，成立專門機構進行統籌規劃，并通過引入資産管理公司增強企業信用，加快出險項目的出清速度。
Betvictor中文版不動産金融研究中心副主任、不動産金融研究中心創始理事單位高和資本執行合夥人周以升總結到，為了實現“保交樓”，需要充分發揮地方政府資源調度和政策供給能力，調動地方國企/央企接盤開發的能力，激勵有纾困能力的資産管理公司或投資機構這三個重要角色。另外，要避免銀行大幅收緊預售按揭的發放，以及政府大幅提高預售标準，這将會加速房企信用危機，從而擴大“停貸”的範圍。
Betvictor中文版不動産金融研究中心緻力于推進深度理論研究、推動政策改革完善、探索行業最佳實踐、促進國際交流合作。中心主辦清華五道口全球不動産金融論壇，旨在搭建政策、學術、産業和金融多方長期交流的平台與生态。論壇将持續發布高水平的理論與實踐研究成果。
