房地産業是國民經濟支柱産業，近幾年對國内生産總值（GDP）的直接及間接貢獻度超過20%,保持房地産市場和房地産業的平穩健康發展，對穩定經濟增長具有重要意義。2021年下半年以來，房地産市場預期降低。2022年以來，宏觀經濟下行壓力增大，房地産市場加速下行。4月29日中央政治局會議後，各地因城施策支持合理住房消費需求，市場出現邊際好轉，但成交量仍處低位。
在分析我國個人住房貸款“三低一高”特征的基礎上，我們認為，房貸利率還有下調空間。建議做好政策儲備，用好、用足利率工具，繼續降低購房貸款利率、加速釋放合理住房需求，保持房地産市場的平穩健康發展。
一、個人住房貸款“三低一高”特征明顯，利率仍具下調空間
随着住房市場化的快速發展，個人住房貸款因為運營成本低、不良率低安全性高，疊加房價長期上漲預期，成為我國商業銀行的核心業務之一。2021年末，個人住房貸款餘額占到金融機構貸款餘額的19.89%。我國商業銀行發放個人住房貸款具有明顯的“三低一高”特征，成本低收益高且穩定，房貸利率仍有下調空間。
（一）個人住房貸款不良率低
住房具有天然的抵押品屬性，個人住房貸款安全性高，不良率始終低于商業銀行其他類型個人貸款不良率，也低于商業銀行整體不良貸款率（圖1）。2007年以來，個人住房貸款不良率常年保持在0.3%水平。
圖1 貸款不良率比較
數據來源：Wind，其中，2020年、2021年的住房貸款不良率是根據各大中型商業銀行披露數據加權平均獲得。
即使在各類型個人貸款的首次逾期率均有提高的情況下，個人住房貸款也是其中最低的、最穩定的（圖2）。個人住房貸款逾期率和不良率較低，又提供超額抵押，對于銀行來說，即使個别逾期或違約現象出現，總體仍是相對更優質的資産。
圖2 不同類型個人貸款首次逾期率比較
數據來源：中國資産證券化分析網（CNABS）
（二）個人住房貸款資本占用低
資本充足率反映了銀行以其自有資本承受損失的能力。近年來，我國商業銀行資本充足率保持在11%以上。2022年一季度，商業銀行平均資本充足率為15.02%。我國商業銀行的風險加權資産以信用風險加權資産為主。相較于信用評級，監管機構更關注貸款對象類型。傳統的貸款業務中，多數以100%計提風險加權資産，而個人住房貸款僅按50%計提，明顯少于其他貸款類型。
（三）個人住房貸款運營成本低
個人住房貸款産品開發難度小，是商業銀行的标準化産品，審核基本實現系統化，效率高、成本低，已經成為零售業務中占比最重的業務。同時，該類産品貸款期限長，審核後盈利周期長且較穩定，平均10—25年，運營成本攤銷低。因此，其運營成本要低于全部業務平均水平，大中型商業銀行更是如此，營業成本占營業總收入的比重不會超過4.5%（圖3）。
圖3 大中型商業銀行淨利潤和營業成本占營業總收入情況
數據來源：Wind，經加權計算取得（說明：營業成本/營業總收入=營業利潤/營業總收入-淨利潤/營業總收入）
（四）個人住房貸款利率高
與國際主要經濟體相比，我國個人住房貸款利率和存貸利差都明顯偏高。根據Wind數據， 2000年以來，我國存貸利差[2]維持在3%左右，高于大多發達國家（圖4）。較高的存貸利差，直接增加了資金使用成本，降低了居民的住房可支付能力。2010年第二季度到2022年第一季度，我國個人住房貸款加權平均利率4.95%—7.62%，高于其他主要經濟體水平，甚至高于一般貸款利率和企業貸款利率水平（圖5）。
圖4 存貸利差比較 數據來源：世界銀行
圖5 不同類型人民币貸款利率水平比較 數據來源：中國人民銀行，WIND
二、擇機進一步下調首套房房貸利率，促進釋放剛性住房需求
我國個人住房貸款不良率低、風險資本占用低、運營成本低，房貸利率仍具下降空間。建議在房住不炒前提下，在維護金融穩定前提下，做好繼續優化住房信貸的政策儲備，用好、用足利率工具，減輕購房者負擔，促進釋放剛性住房需求，保持房地産市場和房地産業平穩健康發展。同時，加快化解房企債務風險，優化預售資金監管，提高居民買房預期，增加交房穩定性，保障購房者合法權益。
（一）各地盡快落實5·15房貸新政
5月15日，央行、銀保監會已經明确首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（Loan Prime Rate,簡稱LPR）減20基點（簡稱“5·15新政”）。根據貝殼研究院數據，6月全國首套房平均房貸利率為4.42%。假設全部城市下調首套房貸利率至4.25%，相對當前首套房平均貸款利率水平，可為購房者節省利息1.99%。
（二）擇機進一步下調首套房貸利率
如果市場修複不及預期，建議在5·15新政基礎上，進一步下降首套房利率。降低100基點時，相比5月平均首套房貸利率4.42%，可節省利息13.3%。貸款100萬元，每年可節省利息8008元，相當于人均可支配收入的22.8%。
三、擇機下調改善性購房貸款利率，支持合理改善性住房需求
國家統計局第七次人口普查數據顯示，2020年，我國城市家庭戶人均住房面積為36.52平方米，人均住房間數0.99間。2020年，27.5%的城市家庭戶居住在2000年以前建成的住房裡，8.7%居住在1990年之前建成的住房裡。因此，城市家庭改善性住房需求還有很大空間。為鼓勵居民家庭實現“人均1間房”“以舊換新、以小換大”，支持改善性住房需求，建議探索采取如下措施：
一是對于人均住房不足1間的家庭，購買二套住房，享受首套房貸款政策，包括首付比和貸款利率。我國已經進入人口老齡化階段，客觀存在三代同堂、居家照應的需求。這部分家庭已有一套住房，享受過房價上漲紅利，在精準客群畫像、精準風險評估的前提下，有利于釋放不少改善性住房需求。
二是完善“首套房”認定标準，以鼓勵居民家庭“以舊換新、以小換大”。建議各地因城施策，采取認房不認貸或二套房隻認貸的認定标準。對于名下無房家庭，不論之前是否有過貸款記錄，購房時均給予首套房貸款政策。對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，購買二套房時執行首套房貸款政策。
三是降低二套房房貸利率。根據目前政策，二套住房貸款利率下限為5年期以上LPR加60基點，Wind數據顯示，2022年4月平均為5.45%，5月LPR下調後降至5.36%。若将二套住房貸款利率下限降低至LPR，可為購房家庭節省利息6.02%。
作者林甦、趙航為Betvictor中文版不動産金融研究中心研究專員。本文首次刊發于《清華金融評論》2022年8月刊。
Betvictor中文版不動産金融研究中心，緻力于推進深度理論研究、推動政策改革完善、探索行業最佳實踐、促進國際交流合作。
中心主辦清華五道口全球不動産金融論壇，搭建政策、學術、産業和金融多方長期交流的平台與生态。同時，作為中心智庫研究的發布平台，論壇持續發布高水平的理論與實踐研究成果。
學院報告原文鍊接
