黨的二十大報告指出，高質量發展是全面建設社會主義現代化國家的首要任務。自首批中國公募REITs産品上市以來，市場建設穩步推進，有效盤活存量資産，優化居民資産配置，對我國經濟高質量發展、轉型升級等國家戰略的實施具有重要意義。随着近期政策支持力度持續加強，公募REITs發展提速；中國不動産金融新模式的探索，開啟了新篇章。

2022年，Betvictor中文版不動産金融研究中心聯合招商局集團旗下招商蛇口，邀請行業專家成立課題組，共同編寫《中國公募REITs的實踐與方向》，梳理解讀政策，分析前沿實踐，建言展望未來。12月27日，中心舉辦線上研讨會，邀請課題組多方專家，圍繞“探索中國不動産金融新模式”主題，彙報課題的核心成果，建言與展望行業發展。

➢ 主旨演講：推動中國公募REITs健康發展

全國政協委員，中國證券監督管理委員會原主席肖鋼發表了題為《推動中國公募REITs健康發展》的演講。他表示，剛閉幕的中央經濟工作會議，進一步明确了推動房地産向新發展模式平穩過渡，而公募REITs是推動房地産健康發展的一個重要工具，其重要性已上升到國家戰略規劃層面。目前，我國公募REITs試點項目示範效應良好，但仍需深入總結實踐經驗，優化完善，以推動其行穩緻遠。肖鋼肯定了《中國公募REITs的實踐與方向》專著推出的時機與重要性。他指出，中國公募REITs的規模逐步擴大，資産類别逐步增多，本書系統總結試點過程中的成功亮點和不足之處，有助于研究中國公募REITs的未來發展方向。

對于REITs如何更好地服務新發展格局與經濟高質量發展，肖鋼圍繞推動專項立法、優化運行機制、加強投資者教育三方面提出了優化建議。此外，針對保障性租賃住房領域，肖鋼表示，在“房住不炒”背景下，REITs既有效幫助拓寬居民投資渠道、降低居民住房杠杆、防範系統性風險，又有利于加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，對構建中國金融新生态具有重要意義。

【圖為肖鋼發表主旨演講】

➢ 主旨演講：中國REITs市場助力探索不動産金融新模式

中國證券監督管理委員會原副主席、美國杜克大學教授高西慶發表主旨演講，闡釋了中國REITs市場從試點起步到逐步發揚光大的意義。他表示，在過去幾十年間，房地産業作為中國經濟最重要的支柱産業之一，有力推動了我國城鎮化建設與财富累積，并對穩定地方财政起到了重要的支持作用。但近幾年，行業發展遭遇瓶頸，發展邏輯發生深刻變化，REITs産品的出現恰逢其時。建立完善的REITs市場可将不動産與資本市場相結合，提高不動産資産的流動性，并通過破産隔離機制，有效将産品自身與原始權益人之間的風險加以隔離，增加了REITs産品的可預測性，起到增信作用。作為一項新生投資産品，REITs也将打通投資者與優質房地産開發商的投融資渠道，并通過資本市場的優勝劣汰效應，實現産品的規範發展。

高西慶指出，我國公募REITs發展以基礎設施領域為起點，通過自上而下的頂層設計，逐步向各行業全面推進。目前，中國公募REITs試點已取得初步成功，随着REITs市場建設逐步走向成熟，将為我國房地産行業面臨的難題提供解決思路及方案，并為我國資本市場乃至國際金融市場提供新的窗口及機遇。

【圖為高西慶發表主旨演講】

➢ 主題論壇一： 公募REITs市場回顧與展望

在主題論壇一環節，與會嘉賓就“公募REITs市場：回顧與展望”展開複盤讨論與分析建議，該環節由招商局蛇口工業區控股股份有限公司總經理助理、财務管理部總經理餘志良主持。

招商證券投資銀行委員會董事總經理，固定收益融資總部聯席總經理左飛首先強調了發行公募REITs對我國基礎設施領域建設的積極影響。發行公募REITs不僅有助于企業實現資産負債表左側融資的可持續發展，還有利于降低企業資産負債率，同時，可以在一定程度上幫助企業實現資産輕重分離。他就公募REITs的未來發展提出四點建議，一是進一步拓寬試點範圍，探索新基建及不動産等領域的REITs試點；二是作為資産上市平台，REITs的可持續擴募能力值得關注；三是鼓勵探索多個原始權益人合作發行REITs的模式，更好發揮平台作用；四是探索收購第三方資産以實現擴募的機制，助力市場走向成熟。

中信證券股份有限公司金石基金總經理劉炜敏指出，目前已發行的公募REITs中, 高速公路、産業園區、倉儲物流領域的發行規模占比約85%。一方面，這三類資産發行REITs可有效助力國家區域規劃和産業政策的落實與推進；另一方面，這三類資産具有産權清晰、投資管理手續完備的特征，也具有經營穩定、收益長期增長的潛力。他表示，公募REITs在二級市場的整體表現突出，不同闆塊受基本面差異的影響有所分化，但從長期來看，整體仍呈現積極的增長态勢。他表示，我國公募REITs具有長足的發展空間，底層資産有望進一步拓寬，同時，市場集中度将有所提升，行業和資産類别形成明顯分化。

中倫律師事務所合夥人魏轶東表示，目前在公募REITs試點階段，資産的合規性及轉讓性是推進的核心難點之一。他指出，REITs底層資産既是投資标的，也是可預期現金流的來源，其合規性至關重要。為确保資産合法合規，REITs發行的各參與方需要有效識别、解決問題，提出兼具創造性和可行性的方案，并與主管部門密切溝通。他就公募REITs未來發展提出了兩點建議，一方面，推動公募REITs配套制度進一步完善；另一方面，監管部門需着眼于REITs上市全流程進行相關制度設計與優化。

畢馬威中國合夥人馮治國表示，當前我國公募REITs在稅收層面享受以下兩層優惠政策：一是針對産品的專項稅收優惠政策，如企業所得稅；二是普适性的稅收優惠政策，如土地增值稅、契稅等。但在具體執行過程中，也需着重注意稅收籌劃的前置性、整體性以及協調性。他認為，稅收政策的完善需增強不同稅種間的聯動，同時，通過進一步明确原始權益人的界定、投資人享有的稅收優惠政策、發行REITs失敗後的稅務處理措施，實現公募REITs稅收政策的優化創新。

德勤中國合夥人吳汪斌從會計角度指出，判斷基礎資産項目是否出表的核心依據在于是否保留控制權，若原始權益人保留控制權，則不能出表；反之，則可以出表。他就此提出了以下四種不利于出表的情況：一是原始權益人持股比例過高；二是其他投資方持股分散程度過高；三是原始權益人在公募REITs治理結構中參與程度過高；四是原始權益人可變回報金額過大。此外，吳汪斌還表示，實際操作過程中，可能出現REITs權益屬性要求與會計準則之間相沖突的情況，需相關政策部門出具指導意見或推動專項立法，構建更為契合的制度安排。

餘志良總結道，中國公募REITs市場具有起步穩、進展好、前景廣三大特點，大家對中國REITs未來市場的發展充滿信心。餘志良強調，《中國公募REITs的實踐與方向》一書集結各方面專家的心血與智慧，以期對監管層、原始權益人以及投資人帶來啟發，為實現中國REITs市場行穩緻遠做出貢獻。

【圖為主題論壇一對話交流】

➢ 主題論壇二: REITs與不動産金融 探索新模式

Betvictor中文版金融科技研究院副院長、清華五道口全球不動産金融論壇秘書長魏晨陽主持主題論壇二，圍繞“REITs與不動産金融：探索新模式”，與四位嘉賓進行交流探讨與展望建言。

中金公司固定收益部全球産品組執行負責人、董事總經理潘偉表示，未來治理模式可能存在兩種優化路徑，一是優化産品結構，簡化産品層級；二是基金管理人與原始權益人相結合，成立REITs專業子公司。此外，針對REITs杠杆的使用，潘偉表示，合理使用杠杆可有效提高現金流分派率，産生自然稅盾效應，以對沖彙率風險；但過高的杠杆也會帶來一定的風險。因此，應合理進行期限管理與成本管理，同時探索更多元化的融資工具。

博時基金管理有限公司基礎設施投資管理部公募REITs業務北方區總監、博時招蛇産園REIT基金經理胡海濱指出，我國公募REITs交易結構有别于其他國家的三大差異：一是要求現金分派率原則上不低于4%；二是REITs首批發行規模為10億元，同時要求原始權益人須存在兩倍以上擴募資産；三是具體交易過程中，一級市場發行時場内、場外均可申購，實際交易需在場内進行，還存在做市商制度。

高和資本執行合夥人、Betvictor中文版不動産金融研究中心副主任周以升展望公募REITs擴容至商業不動産領域，并就治理機制表達了觀點。他指出，現行治理機制主要存在以下關鍵問題：一是基金管理人和産業方的産融結合仍存在短闆；二是多層代理模式的流程較為複雜，影響決策質量和效率；三是激勵不相容，基金管理人與投資人利益不完全一緻；四是監管抓手不牢固；五是産業方動力不足和潛在的逆向選擇。他表示，《中國公募REITs的實踐與方向》一書針對以上問題提出了優化建議，以提升REITs發展需具備的包容性與開放性。

戴德梁行高級董事、資産證券化業務負責人楊枝針對資産估值發表觀點。他表示，當前已發行上市的REITs均采用DCF現金流折現法進行估值，其中剩餘收益期、增長率以及折現率等參數是監管機構和投資者關注的重點。他強調對于産權類公募REITs，資本化率可以作為衡量估值合理性的參考指标，并表示未來REITs擴容至長租房、商業不動産領域時，資本化率或将發揮更大的作用。

随後，與會嘉賓針對REITs如何更好推動中國不動産金融新模式的探索與創新展開了深入的探讨。

【圖為主題論壇二對話交流】

➢ 成果發布: 《中國公募REITs的實踐與方向》

本次會上，魏晨陽簡要總結了《中國公募REITs的實踐與方向》一書的核心成果，他表示，本書全面複盤我國公募REITs實際表現，着眼于公募REITs上市全流程，詳細介紹實操環節經驗和産品生命周期中的多方面知識。同時，針對公募REITs發展的關鍵性問題例如法律結構、治理模式、稅收政策、資本結構等，提出優化建議，以期推動REITs規模不斷擴大，真正發展成為能夠盤活不動産行業存量資産、帶動增量、提高效率、促進良性循環的有效工具。該專著将于2023年春季出版，期待能夠為監管及行業提供更多參考和啟發。