我國公募REITs自試點以來快速發展，截止2023年11月30日，發行規模超1000億元。目前，首批四單消費基礎設施REITs（華夏金茂購物中心REIT、華潤商業REIT、中金印力消費REIT及嘉實物美消費REIT）已正式獲得中國證監會準予注冊的批複；此外，華夏首創奧特萊斯REIT、華安百聯消費REIT也已申報，消費基礎設施REITs發展進程大幅加快。
本文從消費基礎設施REITs出發，深入對比分析已獲批的四單消費基礎設施REITs底層資産情況，并結合我國存量商業不動産現狀和海外成熟REITs市場情況，對C-REITs市場未來進行展望。
一、項目概況：底層資産成色優質，經營穩健保障收益
根據四單REITs招募說明書草案（封卷稿）資料對比，其主要存在以下特點：一是底層資産地理位置優越，區位優勢明顯；二是基礎資産運營成熟穩定，增長潛力強勁；三是項目原始權益人運營管理能力突出，産融結合能力初顯。
（一）底層資産地理位置優越，區位優勢明顯
從城市能級看，四單消費REITs均位于強一、二線城市（北京、長沙、青島及杭州），城市消費需求強盛，人口均超千萬，城市發展潛力強勁；從項目區位看，已獲批項目均位于所在城市核心商圈輻射範圍内，優勢區位将為其未來可持續現金流提供有力支撐。
（二）底層資産運營成熟穩定，增長潛力較強
目前已獲批的四單項目底層資産運營時間均在5年以上，項目成熟、現金流穩定。根據REITs招募說明書，截止2023年6月，華夏金茂購物中心REIT、華潤商業REIT、中金印力消費REIT及嘉實物美消費REIT的出租率分别為98.36%、98.49%、99.2%、88.71%。值得注意的是，嘉實物美消費REIT在風險緩釋措施中增加了原始權益人針對首次發售的底層項目未來5年内的可供分配金額做出補償性承諾的條款。這是我國REITs市場首次引入“保底”協議條款，一定程度體現了原始權益人的信心和決心，也為後續項目發行提供參考。
（三）原始權益人運營管理能力突出，産融結合能力初顯
目前已獲批的四單消費基礎設施REITs原始權益人分别為中國金茂、華潤置地、印力集團及物美商業集團，均在商業地産領域深耕多年，運營管理能力較強，同時其旗下資産類型豐富，遍布各能級城市，也為後續資産擴募奠定基礎。四單消費基礎設施REITs基金管理人分别為華夏基金（兩單）、中金基金及嘉實基金，具有豐富的REITs管理經驗，與原始權益人之間也有一定交流合作基礎，為未來雙方産融結合建立基石。
表1 四單消費基礎設施REITs對比
數據來源：REITs招募說明書草案（封卷稿）；筆者整理。
注：月租金坪效=年度月均租金收入（包含固定租金收入及提成租金收入）/可租賃面積。
二、發展空間：商業資産存量可觀，消費基礎設施REITs空間廣闊
我國消費基礎設施存量充足，商業不動産規模巨大。根據Wind數據，我國商業營業用房新開工面積自2000年以來快速攀升，并于2013年到達高點。此後商業營業用房增速逐步下滑，其增速下降一方面受到宏觀因素的影響，另一方面也由于商業地産長期以來缺乏有效退出渠道，無法形成“募、投、管、退”閉環，抑制其彈性發展。從購物中心規模來看，我國購物中心整體規模不斷攀升，近5年年複合增長率達8.41%，2022年我國購物中心面積達近5億平方米，購物中心數量超6000個。無論存量或是增量，我國商業不動産資産規模仍具發展潛力，公募REITs的發展既可解決其退出問題，又可盤活存量資産，有望給商業不動産帶來“第二春”。
圖1 我國商業營業用房新開工面積及同比
數據來源：Wind，筆者整理。
圖2 我國零售商業購物中心規模
數據來源：Wind，筆者整理。
從國際成熟REITs市場看，消費類基礎設施REITs也占據較高比例。以美國為例，美國公募REITs市場相對成熟，底層資産類别較為豐富，大緻可分為13類，其中消費類基礎設施REITs數量和市值規模均處前列。根據Nareit數據，截至2023年11月末，美國零售REITs共30隻，占總數量的21.28%，市值規模達1676.49億美元，市值占比14%。其中17隻REITs基礎資産為購物中心，市值608.01億美元，占零售REITs總市值比重為36.27%。根據市場調研機構Mordor Inteligence數據顯示，美國2023年商業地産市場規模約為16200億美元，其零售REITs滲透率約為10.35%，若以此類比計算，我國消費基礎設施REITs規模保守估計可達7000億元，未來将具備更大的發展空間。
三、未來展望：推動不動産金融循環構建，促進經濟高質量發展
消費基礎設施REITs的發展，為我國存量巨大的商業不動産發展提供了新機遇。展望未來，期待其：一是提振消費，促進經濟高質量發展；二是推動商業不動産高質量發展，賦能我國城市更新；三是推動C-REITs市場體系完善，構建我國不動金融新循環。
（一）提振消費，促進經濟高質量發展
消費基礎設施REITs可通過資本市場價值發現功能，驅動消費基礎設施項目良性發展，優化消費場景，促進消費升級，同時也是擴大内需、防止資産負債表衰退的重要舉措。此外，消費基礎設施相較于其他類型資産市場化程度更高、收益更富彈性，其通過二級市場公開上市，使居民也能夠享受其資産升值帶來的效益，有利于促進社會共同富裕。
（二）推動商業不動産高質量發展，賦能我國城市更新
我國商業不動産存量規模大，基于我國人口、經濟等強勁增長動力，商業不動産未來仍有發展空間。公募REITs權益型屬性突出，通過公開市場、長期流動的資本工具，有利于改善商業不動産融資工具體系，更好發揮其主動管理能力，賦能我國城市更新。未來公募REITs還将持續擴容，有望延伸至辦公樓、酒店等領域，消費類基礎設施REITs也有望成為C-REITs市場規模占比最大的資産類型之一。
（三）推動C-REITs市場體系完善，構建我國不動金融新循環
公募REITs為消費基礎設施提供有效的退出渠道，實現“投、融、管、退”閉環。我國消費基礎設施規模大、回報好，其發行上市不僅大幅增強消費基礎設施流動性，還豐富了C-REITs市場資産類别，有利于形成C-REITs良性循環。公募REITs規模效應逐漸顯現後有望為我國經濟發展提供源源不斷的動力，推動構建我國不動産金融新循環，促進經濟高質量發展。
報告作者
郭翔宇 Betvictor中文版不動産金融研究中心研究總監、高級研究專員 餘 健 Betvictor中文版不動産金融研究中心研究專員
常 玥 Betvictor中文版不動産金融研究中心研究助理
獲取報告原文
/info/1123/7112.htm
