今年以來，受多重因素疊加影響，房地産市場活躍度持續偏弱，下行壓力大，購房者信心未有明顯改善。第三季度，盡管政策持續釋放積極信号，房地産市場複蘇仍面臨阻力。在此背景下，清華五道口全球不動産金融論壇近日召開“2022年三季度不動産形勢回顧與展望”閉門研讨會，就導緻房地産市場預期轉弱的主要原因、供給與需求的結構轉變、企業與個人的資産負債風險等問題展開讨論，并提出政策建議。

【研讨會現場】

本次會議由Betvictor中文版不動産金融研究中心主辦，全國政協委員，中國證券監督管理委員會原主席肖鋼出席并參與讨論，Betvictor中文版金融科技研究院副院長、清華五道口全球不動産金融論壇秘書長魏晨陽主持會議，多位行業專家出席并參與讨論。

中金研究部董事總經理、大中華區房地産研究主管張宇圍繞“緩築底、慢複蘇、強分化、弱信用”主題對當前房地産市場形勢做出判斷。從房地産市場主要指标看，當前市場未有進一步下滑趨勢，但一系列寬松政策措施以面向需求端為主，供給端依舊承壓，還需加緊“補短闆”，以盡快扭轉市場複蘇較弱的局面。在當前市場緩慢複蘇的背景下，市場分化趨勢進一步加劇，導緻市場信用弱化，房企信用端或仍未見底。

中指研究院指數事業部總經理曹晶晶表示，諸多政策出台帶動部分地區住房需求上升，但目前呈恢複态勢的城市非常有限，大多數城市的房地産市場仍承壓，市場對部分政策反應鈍化，整體政策顯效較為緩慢。短期内，仍有大量因素制約銷售端恢複，“保交樓”政策雖在不斷落實和推進中，購房者對期房爛尾的擔憂并未完全消失。

北京深高投資創始合夥人兼首席投資官李凱表示，近期，房企債務違約情況持續出現，并表現出一定的傳染性。房地産市場的信心缺失正由短期問題向中長期轉變，其核心問題亦發生變化，由原先的需求刺激不足轉向收入預期下滑等供給側問題，房企面臨現金流緊張、分化愈加嚴重等問題。各方亟需共同努力，阻斷風險傳導，避免悲觀情緒加速釋放。

國家金融與發展實驗室房地産金融中心主任蔡真分析了整體房企債務情況，包括對金融體系、上遊供應商、下遊消費者三種不同主體的負債情況。他指出，上市房企作為系統性重要機構，其負債更為嚴重，建議在推進并落實“保交樓”政策的同時，也加大對市場主體的保護。

Betvictor中文版不動産金融研究中心副主任、中心創始理事單位高和資本執行合夥人周以升主持了專題研讨環節，肖鋼主席與專家圍繞“預期轉弱的主要原因”、“房地産市場供給和需求的邊際變化”、“企業和個人的資産負債臨界點”三個問題進行分享讨論。

周以升表示，本輪地産下行周期中，問題房企的生存危機大緻可分為三個階段：流動性危機階段、償付危機階段和出清階段。截至目前，已有部分存在流動性危機的房企被質疑其償付能力，被迫從償付危機階段進入出清階段。從内在邏輯上看，本輪房企危機的風險傳導路徑可能有以下兩個：其一，由新房市場的量價齊跌向二手存量市場傳導并互相強化，造成個人按揭還款違約，最終傳導至銀行等金融機構；其二，由開發商至地方政府平台，再到金融機構。他指出，當下最重要的是堅守底線思維，制定政策時要打出提前量，避免潛在的風險擴散。

曹晶晶認為，當前房地産市場最大的問題在于信心不足，她就此提出兩點建議：一是給予地方政府更大自主權，通過核心城市市場熱度回升，帶動整體市場預期和信心恢複。二是建議地方政府回購商品房作為保租房、人才房、安置房等，在解決各地保租房籌集問題的同時，盤活存量、加快庫存去化，為市場注入流動性。

李凱指出，債券在房地産相關債務中面臨的壓力最大。針對部分開發貸，銀行可通過不良資産出表或借新還舊的方式，降低壞賬風險。應盡量避免作為抵押品的土地大幅貶值，以降低風險向金融體系傳導的可能性。

張宇認為，長期住房需求與經濟發展所在階段息息相關。過去，由于房價增長、投資需求提升、棚改貨币化推進等因素，房地産市場處于透支狀态，未來會逐漸恢複至合理中樞。中短期市場表現圍繞長期中樞運行，預計長期中樞将逐步下行。

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